初めての不動産投資で覚えておきたい！路線価と土地価格の関係

はじめに

路線価と土地価格、これらは土地の価値を知る事が出来るバロメータのようなものです。ある地域で場所的にも似たような場所なのに、価格が異なることがありますよね。
今回は路線価と土地価格の関係について、紹介していきましょう。

路線価とは

路線価とは、国税庁が毎年７月１日に公表しています。この路線価の数字は全国の土地を調べ、相続税の計算基準となる重要な数字となっています。
土地はどのようにして計算するのかと云うと、時価を計算するのが原則です。しかし、すべての土地の時価を計算するとしても、北海道から沖縄までの土地の時価を計算するのですから、すべての計算だけでもきりがないのが現状です。

税務署は道路に値段をつけることで、土地の時価を計算しやすくなりました。これが路線価と云います。
その値段に土地の面積をかけることによって、相続の評価として計算する事にしました。

なお、土地の路線価は毎年変わりますので、去年と同じ値段通りにはならないのです。

路線価の値段はどうやって決めるのかと云うと、路線価の評価時点での決定となります。
毎年１月１日に以下の条件を見極めて決定します。

①地価公示価格
②売買実例価格
③鑑定評価価格（不動産鑑定士による）
④精通者意見価格

と、以上の条件をもとに決定されていきます。専門家の意見を聞きながら、不公平にならないよう公示価格８割を基に、税務署で決定します。
地主さんが１月に他界しようが１２月に他界しようが、路線価は基本的に同じ数値となります。路線価そのものが７月に決定するのかと云うと、相続税の計算が間に合わなくなるので、計算のしやすい７月に決定することになります。

路線価の確認をする時は、税務署へ赴いて路線価図の閲覧をお願いしてもらうと無料で閲覧する事が出来ます。なお、会計事務所でも相続を主に担当してるのならば無料で閲覧する事が出来ます。

土地価格

意外と曲者なのが土地価格です。土地価格を決めるのが複雑になっていますので、土地を売買するとき一番ややこしくしています。
基本的には売買価格そのものが土地価格になりますが、細分化すると４種類の値段が存在しています。

まずはこの４種類から紹介していきましょう。

基準地価

都道府県が管轄下で、都道府県地価調査基準地価格とも言います。都市計画区域や林野を含め、土地取引価格の目安となっています。この基準地価は不動産鑑定士が調査を行い、最新地価の発表は毎年９月となっています。

固定資産税評価額

地方自治体及び総務省が管轄下で、国の固定資産評価基準に基づき発表は３年ごとに行われます。固定資産税や都市計画税、それに不動産取得税や登録免許税が算定されていきます。

公示地価

国土交通省及び土地鑑定委員会が管轄下で、地価公示価格とも言います。地価公示法と云う法律に基づき、住宅地や商業地などと云った７つのカテゴリーごとに発表され、各標準地を選定して
から全国の価格を公示しています。

路線価

国税庁が管轄下となり、相続税路線価・倍率価格・相続税評価額とも言います。相続税や贈与税、それに地価税など各種税金を算定するのに基準となる価格になります。なお、路線価については毎年公表されます。

以上が土地の値段、つまり土地の価格を決める価格となりますが、税金がらみの価格は固定資産税評価額と路線価となります。路線価が下がっているといわれることでしょうが、相続税などの基準となる路線価そのものが下がっていることを物語っています。

おわりに

路線価は地主さんが決めた土地価格を見極めながら決めるようですが、公示地価や基準値感度が絡んできますので、意外と複雑なのがお分かりいただけるでしょうか。
その路線価は毎年変わるので、去年は安かったけど今年は高かったという事例があるくらいです。素敵な土地に巡り合えるとしても、状況を見極めながら土地を買う事が大事ですね。