不動産投資とは？不動産投資のメリットとデメリット

はじめに

さて、ここで問題です。投資用の不動産を思い出すしたらどれでしょう。と、いう切り口から始まりますが、いきなり答えになっちゃいますけど不動産と云えば、土地を買ってから自分たちが住む家やペンションなどを建てて生活したり、マンションやアパートの一室を借りて直接住むことを思い浮かぶでしょう。

しかし、それ以外のことを頭をひねって考えてみてください。実はあるんですよね。それ以外のことを挙げるならば、不動産投資をすることです。
では早速、不動産投資について話をしましょう。

不動産投資とは

不動産投資は、銀行等と云った金融機関から不動産ローンを融資してから、不動産屋さんへ行って自分が投資用として使う物件を購入する事から始まります。ちなみに、不動産ローンについてですが、昔は融資するのに条件が厳しく、とてもじゃないけど簡単に不動産ローンを融資してくれるなんて出来っこありませんでした。

しかしながら、今ではその縛りが緩和され勤務される会社で１年以上働いていれば、不動産ローンを融資する事が出来るようになり、正社員のほかパートやアルバイトでも融資してくれるようになり、昔と比べ不動産ローンを活用して不動産投資をする方が増えています。
昔の不動産投資と云えば、それはもうバブル時代へさかのぼるならば富裕層や高収入の方々が投資の為に物件を購入して、短期間で第三者へ売却してから売り利益を得る、いわゆるキャピタルゲインが不動産投資のスタンダードでした。

中長期的に不動産を経営するなんて、当時は考えられないこととされていたからです。バブル期を象徴するとしたら、越後湯沢や熱海などと云ったリゾート地のマンションを購入して第三者へ売却したりと、温泉やスキー場、それにビーチなどと云ったリゾート地に投資用のマンションを購入して、短期間のうちに第三者へ売り払ってしまえば、売り利益が高くなるということになります。

しかし、バブル崩壊後はバブル期のローン利息が高いままとなり、不況で収入が減った分返済したくてもそれがままならなくなったため、自己破産や業者ならば負債を抱えるところが続出する始末でした。

バブル期の不動産投資は、一般の方々にとっては雲の上の存在でしたし、富裕層や高収入の方々でなければ話にならない投資でした。

今ではその反省を踏まえ、短期間での売却利益に期待するよりは中長期的に経営をして、その利益を私的年金や自分の貯蓄として活用するやり方へチェンジし、同時に不動産経営そのものが高収入や富裕層の方々の特権から、一般の方々、つまり、サラリーマンやOLさん、それにパートをしている主婦の方々中心の経営へと様変わりしました。

バブル期の投資用不動産に関しては、前述したキャピタルゲイン方式での収益がメインでしたが、現在ではインカムゲイン方式での利益方法が主流になってきています。

現在は低金利で、仮に銀行へ貯蓄用のお金を預けたとしましょう。普通預金で金を預けたところで金利が１％前後しかなく、その分しか得る事が出来なくなります。将来のペイオフ解禁を想定した場合、金融機関が破たんした場合約１０００万円以上は預金保護する事が出来なくなるからです。

しかし、不動産の賃料そのものについては安定しており、あらゆる状況においても家賃は急に下がることはないので、収入面については安定している証拠です。

それだけでなく、借入金利なども必要経理として認められていますので、確定申告の季節になったら、賃料収入から必要経費を差し引いて計算しておけば、納めた税金は手元に戻ってきます。

区分用と一棟用に分かれます

マンションを例にとってみるならば、区分用と一棟用に分かれます。

１、区分用

部屋の一室を購入して、第三者へ貸し出すやり方のことを言い、単身用のワンルームマンションと家族向けのファミリータイプマンションに２分されます。値段についてはファミリーが高めになっていますが、これは家族で使う分になるので、部屋が広い分値段も高めになります。

２、一棟用

マンションそのものを投資用に使う事を云います。一棟丸々投資用に使いますので、読んで字のごとくと云ってもいいでしょう。立地なども左右されますが、値段的には区分用のファミリーマンション一室を買うのよりは高めになってます。マンション管理など各種管理部門が多く、自分で経営するならばそれ相応の知識が、逆に要求されるでしょう。

メリットとデメリット

投資用の不動産にもメリットとデメリットが存在します。
まずは安定した収入が得られ、高利回りが期待できます。それ以外に生命保険代わりにもなり、相続税などと云った各種税金対策も期待でいるだけでなく、私的年金の確保が出来ます。
つまり、投資用の不動産はあなたが本業で忙しくても仕事をきちんとやってくれますので、将来の年金補填などにも期待できるでしょう。

次にデメリットを挙げてみましょう。
金利上昇のリスクと、家賃下落リスク、それに入居者がいない（空室リスク）がそれぞれ伴います。その他、各種災害（地震や火事など）が起こった場合、建物が全壊もしくは半壊したり、火災の際、建物自体が消失してしまいます。

おわりに

投資用の不動産について紹介してきましたが、不動産=住む為だけのものと云う図式だけでなく、不動産経営=不動産と考える人が増えてきていますが、必ずしもそうではなく、第三者へ貸し出して、その方から家賃を徴収して不動産経営をするのも一つの手段であることを理解していただければ幸いです。