知っていますか？所有権、借地権、地上権、賃借権などの法律

はじめに

所有権、借地権、地上権、賃借権など法律によっては譲渡できたり、転貸できたりするものあれば地主の承諾を得なければならないものもあります。
色々知ってても損はないと思います。

所有権

一般的に土地の売買で多いのは「所有権」での売買です。
所有権とは、文字通り土地を所有する権利のことで、売買の対価を支払えば、それ以降は土地を買った人が所有することができます。
土地の所有者になれば、その土地を自由に処分（売却、贈与、相続など）できるのと同時に、その土地に対する固定資産税・都市計画税を支払う義務が生じます。

借地権

借地権は、他人から土地を借り、その上に建物を建てる場合の権利です。
借地権は所有権と比べて取得時の費用が安いため、イニシャルコストを抑えたいという人にとってはメリットがあると言えます。
一方、住宅ローンの利用が難しい点、建てる建物の構造等に制限が生じる点がデメリットです。

地上権と賃借権

借地権には「地上権」と「賃借権」があり、それぞれ法的な扱いが異なります。
借地権とはいえ、「地上権」には土地を直接支配できる強い権利があります。土地所有者（地主）の承諾なく第三者に地上権を譲渡したり、賃貸することができます。また、土地所有者には地上権を登記をする義務が生じるため、登記簿に記載されるのが一般的です。

一方「賃借権」は、土地を間接的に利用できるのみで「地上権」ほど強い権利ではありません。譲渡や転貸、建物の建替えを行うにあたっては、土地所有者の承諾と権利金の３～５％程度の承諾料が必要になります。土地所有者には賃借権を登記する義務がないため、登記簿に記載されないのが一般的です。

ただし、これまでの長い歴史の中で借地人の保護が図られた結果、実質上は、「地上権」も「賃借権」もほとんど首都圏ではこれより高めになる傾向があります。

借地権の価格

借地権は所有権に比べて資産価値が低く、住宅地では所有権としての市場価格の６～７割程度で取引されるのが一般的です。
相続税の評価では、路線価で借地権割合が設定されていますが、必ずしも市場で取引する場合の借地権割合と一致するわけではありません。

また、借地権と底地の所有者が別々の場合は、必ずしも借地権価格+底地価格=土地価格とはなりませんが、借地権と底地の所有者が同一となった場合には所有権としての市場価格と同程度の価値があるとみなされることが多いため、別々の借地権所有者と底地所有者が互いに協力して、同時に売却活動を行うこともあります（底借同時売買）

最後に

借地権は所有権よりも安く売買される。それだけ所有権は権利が強いのです。借地者借家法では近年地主よりも借地者のほうをより保護される法律になっています。このような法律などを知っていたら、知識として困らないと思います。