マレーシア不動産のプロ　柿田文和さん

これから大家さんになって自分の夢を実現したいという人の力になったり励みにしてもらえるように、先輩の大家さんの声をお届けする「先輩大家さんインタビュー」

本日のゲストは、マレーシア不動産のプロ　柿田文和さん

柿田文和さんは、トライアングルズの代表で、自らが投資家として日本国内や海外投資を行いながら日本の個人投資家の育成を行っています。
マレーシアでは、自ら2室のプレビルド物件を購入し、海外不動産投資を実践中。

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株式会社 トライアングルズ
代表取締役　柿田 文和

・URL：http://www.triangles.jp/
・設立：2008年3月
・所在地：
マレーシアオフィス
　　　　　No.1-3, Jalan Solaris 2, Solaris Mont Kiara, 
　　　　　50480 Kuala Lumpur, Malaysia
・事業内容：投資教育事業、Pocket WiFiレンタル事業、起業家育成事業
　　　　　　マレーシア不動産斡旋・物件管理事業
　　　　　　マレーシア進出支援、イベントサポート事業
　　　　　　インターネット マーケティング コンサルティング事業
　　　　　　洋菓子販売事業

・著書：『今どき株で儲けるサラリーマンの週30分ルーティン投資術』他、
『年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法』では、会社にたよらないで資産を築いた天才として、数ページにわたり紹介

その他、SPA!臨時増刊号 2011年夏号 / BIG tomorrow 2011年8月号 374号では、『サラリーマンでもできる、サヤ取り手法』について取材、掲載されました。

2棟18室の日本の不動産投資からスタート

| ―柿田さんの簡単な経歴と不動産投資の実績を教えていただけますか？

 不動産投資歴としては5年～6年ぐらいです。

もともとは2棟18室の日本の不動産投資からスタートしました。そこからリスク分散をしつつ不動産投資をやろうということで、海外の不動産に目を向けました。

実際に物件として持っているのはマレーシアの区分所有二つと、直接の不動産ではないのですけれども、アメリカとかハワイの不動産の権利も持っています。

ですから不動産関連でいうと、日本とアメリカ、マレーシアの3カ国です。

不動産は、国によって投資戦略が全然違います。日本では完全にインカムゲイン狙いの不動産投資をしておりますけれども、海外は完全にキャピタルゲイン狙いです。

インカムはどうでもいいという事はないですけれども、それよりも値上がり益を期待するというところで、海外不動産投資をやっています。

| ―日本の不動産は中古で買われたのですか？

1件が新築で、もう1件が中古でした。千葉県の中央区と宮城県の仙台市の物件です。

もともと、何をするにもリスクを分散しようということを常に思っていましたので、不動産も地域を分散しました。東京は値段的にも高いし利回りも低くなってしまうところがあったので、

地方都市で利回りが比較的よくて安定的に運用できそうなところを探した中で、最終的に千葉と仙台を選びました。

不動産投資を始めたきっかけ

|不動産投資を始めようとしたきっかけは何ですか。

 ロバート・キヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」を読んだ影響を受けていると思います。

それでやってみたいなと思いました。不動産投資を始めた当時は、まだ不動産投資を始めやすいマーケットでした。銀行のローンも引きやすく、いろいろな条件が整っている時期でしたので、始めるタイミングがちょうど良かったと思いますね。

いろいろ心配はありましたが・・・

 | ―最初は怖くはなかったですか。

 不動産投資そのものというよりは、借金を背負うということに対しての怖さがありましたね。

けれども、不動産投資でキャッシュフローがプラスで回ってくるようになり、収支やバランスシートを見て、これなら大丈夫だという確信が持てるようになると、あまり借金は気にならなくなります。

ただ、実際プラスのインカムが出るようになるまでは、金持ち父さんの本を読んでも、あくまで机上の空論でしかありません。

特に空室のリスク、入居がなかったらどうしようとか、最初はいろいろと心配なことがありました。

 

 | ―投資の勉強は結構されたんですか？

 金持ち父さんの本を読んだくらいで、勉強はあまりせず、ほとんどフィーリングですね。

最初に買った物件は新築にしたんですよ。新築だったら入居者もすぐつくだろうし、内装や設備もすぐに壊れたりはしないから、修繕もそんなにすぐには発生しないし、不動産投資を始めるには中古よりも新築のほうが比較的リスクが低いかなと思って新築を最初に始めました。

ちなみに利回りという点では、新築でも中古でもあまり差はない気がします。

 

 | ―不動産投資を始めたことで、どのような変化がありましたか？

 日本の不動産投資によって、まずインカムが増えるようになって、手放しで収益が入ってくるという感覚を覚えました。今は管理も不動産会社さんに丸投げしている状態で、最低限のコミニケーションだけで済ませています。

手間をかけないでインカムゲインを実践できたことで、心のゆとりがすごく増えましたね。

 

マレーシアに移住

   |マレーシアに移住されている中で、日本国内の不動産の管理をするのはやりずらくありませんか？

別にやりずらさは感じないですね。空室もほとんど出ていません。ただ、管理会社さんとのお付き合いには気を使っているところはあります。借り手が付くかどうかは、不動産の良さもありますけど管理会社さんの客付けの気持ち一つだと思います。

どの物件を紹介するかというのも管理会社さんで変わってくると思うので、その辺は多少意識してやるようにはしています。

 

| ―不動産投資、物件探しなどで苦労されたことはありませんか？

私自身、苦労を感じないタイプなので、本当に苦労したことがないですね。

物件探しは、昔はある程度はネットで調べていきましたけれども、最後はもう直感ですね。

自分がここに住みたいかどうかっていうのを客観的に見た時のフィーリングです。

シュミレーション上の数字も参考にはしますけれども、最終的には自分の決断力ですね。何事もやってみないと分からないですからね。

 

海外不動産投資で大切なこと

| ―海外で不動産投資をするにあたり、言葉が通じないとかコミュニケーションがうまく取れないといったことはありましたか？

 コミュニケーションというよりは、不動産に関わる作法というかルール、文化が日本と全然違うので、それが分かるようになるまでは苦労しますね。

例えばマレーシアですと、一般的な支払い方とすれば、新築のコンドミニアムだとプログレスペイメントという支払い方式が使われたり、ローンの借り方や返し方の手続や仕組みが日本とは違いますね。

それと、マレーシアでは賃貸物件の入居者が家賃を払わないことを前提に考えなきゃいけないというところがあります。期日通りに払わずに督促が来てから払うという。

 

　　―それはひどいですね。

誰に貸すかにもよりますけれども、期日通りにきっちり払ってくれると思ったら大間違いで、日本みたいに自動引き落としで毎月15日に家賃が引き落とされるといった仕組みではありません。

入居者が毎月振り込みをしないと家賃が入ってこないのです。

あとは内装のレベルも日本とは全然違います。違うとこだらけですね。そしてマレーシアは不動産屋さんというのは基本的にありません。

不動産を仲介する人はいるのですけれども、不動産屋さんというのは基本的にいないんです。仲介業者さんのつながり、ネットワークでいろいろな物件を紹介しているんです。

 

 | ―良い仲介業者さんを見極める必要があるということですか？

そうです。それはものすごい差がありますね。良い業者というのは最初は分からないですね。

各々の業者が持っている物件の数とかも違いますし、その後の管理やアフターフォローも会社ではなく、あくまで人によって変わってきてしまいますので、仲介業者さんは結構たくさん探しました。

 

柿田式投資戦略

| ―柿田さんが実践してきた投資戦略や投資の手法について、教えていただける範囲でお話いただけますか？

 私の場合、投資そのものはいろいろリスク分散をする分散投資というのが基本になります。

ですので、日本で投資したり海外で投資したり、不動産だけじゃなく株を入れたり、保険商品を入れたりとか、いろいろな形でポートフォリオを組んでいます。

地域の分散も含めて、リスク分散をしていくというのがまず一つのポイントですね。その中でインカムとキャピタルを狙う投資戦略をきれいに分けていきます。

気持ち的にはキャピタルでガツンと狙いにいきたいところもあるのですけれども、やっぱりそれだけだと丁半バクチみたいな感じになって危ないところがあるので、日々心落ち着いて投資をできるようにするためには、インカムを最初に作るというのが大事だと思うんですよね。

ですので、最初にインカムである程度の投資の基礎を作り、その上でキャピタル狙いを加えていくことによって投資の幅をきかせていくということを考えています。

ビジネスでも同様で、プロモーションをかけて一気にガツンと儲けるのが好きな人もいるし、会員制みたいなシステムで、コツコツ収益を上げるのがいいと思う人もいます。

どちらが良い悪いというわけじゃないんですけども、個人的には私はまず安定収益のインカムを最初に作って、その後にキャンペーンとかプロモーションみたいなもので取りにいくほうが長く続けられるかなと思っています。

 

 | ―今保有している不動産に関して言うと、インカムの比率が多めなんでしょうか？

 ポートフォリオで言うと半々ですね。最初はインカムが多めですが、インカムが安定してくれば、だんだんキャピタルも増やしていきます。

 

 | ―キャピタルは、どれぐらいで売却するのですか？

 マーケットにもよるので思った通りに行くかどうかは別なんですけれども、一応期間を決めてやっています。特にキャピタル狙いの場合は、値上がりしないものはいつまで待っても値上がりしないので、早めに損切りしていかなければいけないと思っています。

もちろん買う段階でちゃんと見極めなきゃいけないのですが、買ってから数年経ってもあまり値上がりしていないようなものは、ポテンシャルがないと判断します。

インカムが入るのをだらだらと持っていてもいいんですけれども、キャピタル狙いのものはちゃんと損切りをしていかないと、悪い影響がずっと出てくる可能性があります。

マレーシア不動産で言うと、私の勧めとしては一応5年ぐらいが見極めの一つの目安ですね。5年未満では結果もあまり出ないと思いますし、はっきり分かりずらいところもあります。

税制の面などいろいろな理由があって、5年というのは一つの目安になると思います。

 

　　―分散投資という観点でいろいろやっていくことが大切なんですね。

| ―マレーシア不動産と日本の不動産の違いを教えていただけますか？

 まず日本の不動産のほうから話をすると、いい面としては、やはり世界的に見ても比較的利回りが高いですよね。今は不動産そのものが値上がりしているところがあるので、表面利回りはちょっと下がっていますけれども、少し前までは世界的に見ても、かなり利回りは良かったと思います。

それでいて、日本は金利が低いというのもあるので、ローンを使って不動産投資するという方には、調達金利がすごく低いので、日本の不動産のすごく良いところだと思います。

 

　　―始めやすいということですよね。

 そうですね。金利が低いというのはかなり大きいですよね。日本でインカムが狙える一つの理由は、超低金利だからできるということがかなり大きいと思います。

例えば借入金利が5％とか6％だったりすると、インカムといってもそんなに残らなくなってしまうと思うんですよね。これはやっぱり日本が低金利だからいいところかなと思います。

逆にマレーシアの不動産でいうと、マレーシアは非常に経済も伸びていて、不動産に限らずいろいろな物価そのものがどんどん上がっていますし、GDPもどんどん上がっています。

もちろん不動産の値段も上がっているという状況で、まさに日本の高度成長期のような経済成長をしているのがマレーシアの実態です。

この中で、マレーシアの不動産を買うというのは本当にきれいな右肩上がりの経済の流れの中に乗っかれる投資なので、少ないリスクで不動産価格の値上がりのキャピタルゲインを素直に狙えるというふうに思っています。ただ、悪い面で言うと、日本と反対に金利が高めなんですね。

不動産投資の借入金利で、マレーシアはだいたい4％ちょっとです。マレーシアに限らず発展途上国は比較的金利が高めです。調達金利が高いと、インカムで狙っていくのはちょっと難しいところがデメリットになります。

ただ、金利が4％という事は、それ以上のインフレ率であり、だからこそ利回りが高いということがあると思うので、必ずしもそれが悪いわけではないとは思います。

いずれにしてもマレーシアの場合は調達金利が高いので、インカムよりも素直にキャピタルを狙ったほうが効率が良いんじゃないかとは思いますね。

以上が日本とマレーシアの良いところです。

 

あと、海外投資に興味ある方は、為替の影響を重視する必要があります。

これがけっこう大きいところで、私が元々マレーシア不動産を始めた一つのきっかけは、当時円高だったということもあるんです。

円高がすすみ1ドル80円ぐらいだった当時、海外の不動産投資をしたほうがいいと思って始めたんです。今は1ドル120円近くの円安になってきています。

円安になるというのは前々から皆さん言っていた通りなので、そんなに驚く話じゃないと思うんですけれども、日本に住んでいる方だったらこうやって海外投資することで、仮にマレーシアの不動産が1円も値上がりしなかったとしても、1ドル80円から120円になったことで、為替差益だけですでに1.5倍くらいの利益が出ていることになります。

単純に不動産投資だけじゃなくて、為替の流れも読んだ形で国際的な分散投資ができるというところでは、日本だけじゃなくて海外も組み合わせると面白い投資ができるかなと思っています。

 

　　―幅が広がり、利益率が高く取れますから、それはぜひ活用したいですよね。

不動産投資は借り入れをしておこなえばレバレッジが効きます。為替で1.5倍違えば、投資金額にしたら相当な利益になります。これはもう利回りの話ではなく、完全にキャピタルの話ですね。

買って売って、トータルでいくら儲かったかという話です。為替の影響を考えると金額はかなり大きくなりますね。

私の持っているマレーシアの物件は、まだ二つあります。一つはまだ売ってないのですけれども、多分買ったときの2倍ぐらいの価格になっていると思います。

 

| ―所有して何年ぐらいになるのですか？

 2011年からですから、だいたい4年ぐらいですね。ほとんどは為替の影響ですね。

 

　　―やっぱりそこが大きいですよね。いかに見極めて参入するか、タイミングは結構重要ですよね。

 

 | ―海外は金利が高いということですけれども、実際購入するときは海外の銀行で借り入れをする形になるんですか？　日本で借り入れをして送金するということもできるんですか？

マレーシアの物件の場合は、マレーシアで借り入れをして投資しますね。日本で海外の物件を担保に借り入れをすることは、今のところやってくれる銀行がないですね。

それをやってくれる銀行があれば、円キャリー取引ができるんですけれども。日本で法人の事業融資として低金利で借り入れをすることは可能です。

ただ、為替の影響があるので、金利だけでみるとメリットがありますが、為替がもし逆に動くと大変なことになる可能性があるので、そのリスクを考えていただく必要があります。

円安になる前提で日本で低金利で資金を調達してやるんだったらかなりおいしいと思います。

 

　　―なるほど。為替も含めた計算が必要になってくるということですね。

| ―日本と海外の両方に不動産を所有して、バランスをとりながら運用していくのがやりやすいのでしょうか？

結局、株でも不動産でも投資全般で言えるのですけれども、結局分散して持っていると、何か一つに問題が起こったとしても、どうにかバランスが取れます。

 

 | ―マレーシアなどの海外の不動産は、購入したあとに何回も現地に行かないといけないと思われる方が多いと思いますが、その点はいかがでしょうか？

極端な話を言うと、マレーシアであれば現地に行かなくても不動産を買うことはできます。

ただ、現物を見て買ったほうがいいのは当然です。あとは自分の買った不動産に対してどれぐらい思い入れを込めるかだと思います。マレーシアの不動産の場合は、手続そのものはマレーシアに来なくても買えてしまいます。

むしろ買ったあと、物件が完成したあとにどうするかというのが、人によって結構分かれてくると思います。完全にお任せという方もいれば、リフォームを自分で全部見てみたいという方もいます。

そこはちょっと分かれてきますね。やっぱり自分で見ると頻繁に行き来しなきゃいけないところがあって、そこはどうしてもネックになってくるので、お任せでやる人のほうが数的に言うと多いですね。

 

　　―そんなに頻繁に行けない人のほうが多いですよね。

 | ―極端な話ですが現地に行かなくても大丈夫ですか？

大丈夫ですね。

 | ―場所はとして多いのはどのあたりですか？

 だんだん中心部に近い所になってきている感じがします。マレーシアに限らないのですけれども、そもそも海外の物件だと、どこが良いか悪いかというのは分からないと思うんです。

結局はある程度マレーシアの状況を良く知っている人の勧めで買うしかないと思うんですね。

あえて自分で判断できるとしたら、それこそ本当に中心地、日本でいう銀座とか青山にあたる所です。そういう所なら、素人であっても大丈夫だろうと分かりそうな場所ですよね。

ですので、マレーシアや海外の場合も、割と中心地のほうが日本人としては安心して買えるのかなと思います。

 

 | ―現地の方の情報も聞きながら買うのがいいのでしょうか？

それがもうほとんどすべてです。不動産投資、株式投資といろいろな投資についても同じ事が言えますけれども、結局、人からの情報や誰が紹介してくれたかということが一番影響が大きいかと思います。

この人が紹介してくれた物件だから買おうとか、この人が紹介してくれた案件はいいだろうと。意外とインターネットで一般的に出ている情報は、あくまで一般の情報なので、それよりも、誰かから直接聞いた情報とかのほうが圧倒的に信頼性が高いと思います。

 

　―ネットで出ている情報はあくまでも参考程度に見て、信頼ある方からいかに聞けるかということが大事ということですね。

今はネットを探せば、情報自体は取ろうと思えばいくらでも取れるので、最終的に誰の情報を信用するかということになると思います。

 

これからの不動産投資

| ―柿田さんが考えるこれからの不動産投資とは何でしょうか？

これからというか、私自身がやってきていることでもありますけれども、とにかく国際分散投資をまだやってない方は、どんどんやっていかなきゃいけない時代だと思いますし、ますますこの傾向は強くなっていくのかなと思いますね。

不動産投資そのものは結構波があるので、うまく波に乗っかって世界の情報を見極めながら波乗りしていくことが必要なのかなと思っています。あとはお金の価値がだんだん薄まってきているというか、お金に対する信頼そのものが少しずつ弱くなってきているところがあると思います。

そういう意味で、キャッシュではなく不動産という現物資産を持っておくことがだんだん必要になってきていると感じています。

 

―確かに。何かあったときは形に残っているもののほうが、現金化しやすいですね。

現金化しやすいというよりも、世界的に通貨問題がいろいろと起こっています。

直近であれば、またギリシャの財政問題がどうなるか分からなくて、ギリシャ国債なんて17％の金利がつくんですね。もはや紙紙幣の価値が紙切れにどんどん近づきつつあるんです。

不動産とか金などの現物の価値は、むしろそういう場合に見直されていくので、それを考えると不動産という資産をポートフォリオに持つという事が今後必要になってくると思います。

 

　　―そうですね。何か一つでも現物資産持っていると、将来的にはすごく安心できますね。

| ―それでは不動産投資をやって、実現できた夢や、投資を始める前と比べて良かったことなんかを教えていただけますか？

具体的に夢というわけじゃないですけれども、今私はマレーシアに家族で移住して3年目になります。こうやって家族でマレーシアに移住してきたというのもやはり不動産投資をやっていた影響がすごく大きいと思います。不動産をやっていたおかげで不動産からのインカムがある。

だから安心して海外で生活できるというのが一つあります。本当に不動産投資をやっていなかったら、海外に来ていなかったでしょうね。マレーシアに移住した理由も、マレーシアの不動産投資がきっかけだったので、マレーシアの不動産を買うためにマレーシアに来て、マレーシアが非常に気に入って、それでマレーシアに住もうということにしたんです。

なので、不動産を通じて日本だけじゃなく、世界のいろいろなところを見ることによって自分の知見も広がったし、人生の幅も広がったと思っています。不動産をやっていなかったら絶対に今の自分はないだろうなと思います。

 

柿田さんにとって不動産投資とは？

| ―柿田さんにとって不動産投資とは何でしょうか？

投資を志す者であれば必ずポートフォリオに入れておくべきものの一つでしょうね。

世界に著名な投資家の人がいろいろいます。株専門でやってる方もなかにはいるかもしれないですけど、基本的にやっぱり世の中で資産を築いている人って、必ず不動産投資をやっていますよね。

不動産で資産を作っているのは定番というか当たり前なので、資産を築きたいと思うんでしたら絶対不動産をやらないと無理だと思います。

 

　　―資産を作るために、不動産投資は必ず通る道だということですね。

はい。株だけで大金持ちになる人もゼロではないでしょうけれども、あまり一般的ではないと思います。

最後に

| ―最後に、今頑張っている大家さんや、これから大家さんを始めたいと思っている方へのメッセージを頂けますか。

これから不動産投資を始めようという方は、最初は資金の借入れや空室が出たらどうしようとか、未知の世界でリスクを考えることがものすごく多いと思います。

もちろん綿密な事前のチェックやシュミレーションで試算を出すことも必要だと思うんですけれども、あまり臆病になりすぎずに、一歩を踏み出してみることも大事なんじゃないかなと思います。

不動産投資も一個で終わりではありません。実際に私も1件で終わりではなく、二つ三つと国も変えていろいろな形で広げてきています。

とにかく最初の一歩を踏み出さないと、二歩目、三歩目が踏み出せません。とりあえず思い切って一歩目を踏み出してみるのがいいのではないかと思います。

 

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