大きな差が出る!火災保険の上手な掛け方・選び方

はじめに

不動産投資家にとって、所有する物件に火災保険を掛けることが必要不可欠であることは
言うまでもありませんが、その「掛け方」によって実は大きな差が生じることがあるのです。
具体的にはどんな差が生じるのかを検証してみました。

I.掛金(保険料)に差が出る

火災保険料を算出するためには、下記のような建物に関する情報が必要です。
1 建物所在地(洪水被害、土砂崩れ発生の可能性)
2 建物構造(RC・鉄骨造・木造・2×4 工法など)
3 用法(住居専用・店舗併用・店舗専用・事務所専用など)
4 延床面積、階数、総戸数
5 耐火建築物区分(耐火建築物・準耐火建築物・省令準耐火建築物)
6 消火設備の有無・種類(例:屋内消火栓設備、火災報知器の有無など ※非住宅建
物のみ)

上記の情報が正確に伝わっていないと、正しい保険料が算出されません。

1 の状況によっては「水災」の補償を除いて契約することによって保険料が安くなります。
特に56の状況によっては保険料が大幅に削減できますが、契約の際に十分確認していな
いことが多く、無駄な保険料を支払っているケースが後を絶ちません。

また、3は保険期間の途中で変更になることも考えられますので、遅滞なく通知し、保険料
に差額が生じていれば精算する必要があります。
(例:飲食店として賃貸していた店舗を退去後事務所として賃貸した、など)

II.受け取れる保険金に差が出る

最も経済的ダメージが大きい被害は、火災や台風などによって建物が焼失・滅失してし
まい、家賃収入が途絶えてしまう状態ですが、これら致命的な事態はそう滅多に起きる
ものでもありません。
そこまでダメージが大きくはないものの、小さな事故は頻繁に起きています。

「小さな損害事故」の例

1 集合ポストのカギを何者かに壊された
2 建物の外壁に落書きをされた
3 窓ガラスが「熱割れ」した
4 エアコンや給湯器などの付属機械設備が故障した

上記1~3の損害は「不測かつ突発的な事故による損害」として「破損・汚損等補償特約」
で補償されます。

上記4の損害は「建物付属機械設備等電気的・機械的事故補償特約」で修理費用、または修
理不能な場合は交換費用が補償されます。

特に4の損害は1年を通じてかなりの頻度で発生していますので、前述の特約を付帯する
ことでそれらの改修コストが大幅に削減できます。

【対象となる付属機械設備の例】
エアコン 給湯器 電気温水器 換気扇 インターフォン 照明器具 温水洗浄便座
自動ドア エレベーター 給水ポンプ 火災報知器 太陽光発電システム など

III.火災保険にさえ入っていれば安心!という訳ではない

火災保険の主な目的は、契約者の財物の補償です。
不動産賃貸経営にはその他にも様々なリスクが存在します。

「その他のリスク」の例

1 給排水管設備の老朽化により水漏れが発生、入居するテナントの店内が水浸しになり、
商品や営業用設備什器が被害を受けたためその復旧費用を請求された。
2 上記の事故に伴い、休業した期間の営業的損害、家賃の割り戻しを請求された。
3 水漏れ箇所を発見するために業者に調査依頼し、調査費用を請求された。

上記の12の例はいずれも火災保険の基本契約では補償されない「賠償責任リスク」や「利
益損害リスク」です。

このリスクを担保するためには、火災保険の特約(賠償責任特約、家賃補償特約)や専用の
保険(施設賠償責任保険、家賃保険)で備えておく必要があります。
また、3のリスクは火災保険に付帯されている可能性がありますが、ある一定の要件を満た
した場合にのみその費用が支払われますので、事前に補償条件を知っておく必要がありま
す。

よって、火災保険にさえ入っていれば安心、という訳ではないのです。

おわりに

保険は「お守り」ではありません。
受けた損害を確実に填補(てんぽ)できなければ保険を掛けている意味がありません。
とはいえ不必要な保険料(掛金)を支払う必要はありませんので、保険証券に記載されてい
る補償内容・補償条件をもう一度よく確認し、わからないことがあれば代理店に質問してみ
ましょう。

もし的確な回答が返ってこない代理店だったとすれば、契約内容にも不備や無駄がある可
能性が高いといえますので、十分注意しましょう。
みなさんがより保険を理解して、無駄なく有効に活用してください。