不動産投資は投資だけでなく経営も仕事のひとつ

はじめに

不動産投資の大家さんになるには、良きパートナーである不動産屋さんと協力するのが一番です。ただ不動産屋さんまかせでも大家さんの仕事は別にやることがある、また、利回りも大事な要素です。

大家さんと不動産屋さんの関係

入居者の募集・契約から物件の維持・管理など、貸主、つまり「大家さん」がやることはいろいろだが、サラリーマンとして本業で手が回らない場合には管理を委託する方法もあります。

まず最初に 入居者の管理で家賃をいくらにするかといった入居条件を整え、不動産会社や知人などを通じて入居者を募集し入居希望者を見極め賃貸契約を結ぶ、入居後は家賃の入金確認、入居者からの苦情や要望への対応、契約の更新手続き、退去の対応などを行います。

契約期間終了の半年から3カ月前までに更新か退去かの意思確認を行い、更新の場合は、家賃など入居条件に変更があれば手続きをしましょう。

大家さんの仕事

入居者が住みたくなる物件にすることも貸主の役割と考えましょう。そうしてこそ、安定した賃貸経営につながるのです。それに入居後、住宅設備が壊れた際には、修理や交換をするのも貸主の役割です。

また、退去時は、入居者の故意や過失によるもの以外の原状回復義務は入居者にはないので、貸主の負担でリフォームやルームクリーニングをすることになります。

また、将来の大規模なリフォームに備えて、資金を用意しておくことも必要です。そして、賃貸経営で生じた所得と本業の所得を合わせて、毎年、確定申告をして納税手続きも行います。

利回り計算の基本を覚えておこう

利回りとは、「投資した額に対して１年間でどのくらいの収入を得ることができるか」を表したものです。これを計算式で表すと、以下になります。

年間収入÷投資金額×100

これが利回り計算の基本式です。しっかり頭に入れておきましょう。100万円を投資して１年間で１万円を得られた場合を考えてみると、「１万円÷100万円×100＝１」となり、利回りは１％という答えがでてきます。

利回りにはいくつかの考え方があります。不動産の利回り表示で使われるものはおもに２つ、表面利回り（グロス利回り）と実質利回り（ネット利回り）です。不動産投資を考える前に、この２つについて理解しておきましょう。

表面利回りの考え方

利回りを考えるとき、常にベースになるのが前述の基本式です。表面利回りの特徴は何かというと、年間収入に年間総収入をもってくること、投資金額には購入金額をあてはめて考えるところです。これを計算式で表すと、以下のようになります。

表面利回り＝年間総収入÷購入金額×100

たとえば、年間収入が100万円見込める物件を1,000万円で購入した場合、「100万円÷1,000万円×100」で利回りは10％、これが表面利回りです。

実質利回りの考え方

これに対して、物件の運用コストまで含めて考えたものが実質利回りです。実質利回りの場合、年間収入には、年間総収入から物件の運用コスト（管理費・修繕積立金、固定資産税、火災保険料など）を差し引いた年間純収入を使います。これを計算式で表すと、以下のようになります。

実質利回り＝年間純収入÷購入金額×100

例えば、年間の運用コストが20万円であれば、「（100万円?20万円）÷1,000万円×100」という計算式が成り立ち、利回りは８％になります。

最後に

不動産投資をするからにはやはり儲けをださなければなりません、そのためには良き不動産屋さんとパートナーを組むのは大切でしょう。又大家さんも電球が切れたり、水道管が故障したりした時などかけつけて仕事しなければなりません。

それにいろいろな工夫をして他不動産物件と差別化を図らなければ利回りを良くすることができません。不動産投資は　投資でありながら経営も含まれているのです。