海外不動産投資で節税は効果的！？節税効果と注意点とは？

◆初めに

不動産を買うのは国内だけではありません。海外へ土地や物件を購入して不動産資産として所有している方もいらっしゃることでしょう。
確かに物件は日本と比べ素晴らしい物件が多いでしょう。しかし、海外に不動産物件を所有した時、節税などはどうすればいいのか、注意すべきことは何なのか。

今回はその事についてお話ししましょう。

◆海外に不動産を投資しよう!!!

日本での不動産に物足りないのでしょうか。ある人は海外に目を向けていました。旅行？それとも移住？
いやいや、実はこのいずれかではないんですね。何と、海外の不動産物件に投資をしてしまえという事です。

海外の不動産は買えるんですか？誰もが首をかしげてしまうかもしれません。海外の不動産物件って、近所の不動産では買うことはまずない物件の一つですね。不動産屋さんに「海外の物件ってどんなのがありますか？」などと尋ねたら、「そんなのあるわけないでしょ？」って云われるのが関の山でしょう。

海外で物件を購入する場合、気を付けてもらいたいのが日本で物件を販売している業者そのものは悪質な業者であることです。パンフレットなどに「確実に儲かります!!!」等と甘い誘い文句でお客さんを引き付けようとしています。安全なのが確かな経験と実績、信頼あるパートナーである仲介業者を選ぶといいでしょう。

それ以外だったら、自ら直接現地入りして物件などをチェックしておくことも大事です。何故ならロケーションの確認を自ら行い、物件などをしっかりチェックする事が必要不可欠であり、失敗しない物件選びをする秘訣なのです。

◆海外不動産投資で節税効果？！

海外で不動産を投資目的に購入したとしましょう。海外に物件を持てたと大喜びでしょうが、実は気を付けておきたい事があります。

①海外で得られた所得=日本で所得申告する事！
世界で物件を購入した場合、そこで得た所得（確定申告）は現地ではなく日本で行う事になります。＊海外収入=無申告は少ないが、調査対象ならばペナルティの対象になるので注意が必要です。

不動産所得が計算上赤字なら、その他所得から差し引く事が出来ます（損益通算によるもので、不動産については日本国内と同じ）し、また、ローン金利や管理費・修繕費・旅行交通費はすべて経費として扱われます。また、建物と設備の減価償却費の場合も、計算上での経費として扱われます。

②全額借入で購入した場合、所有物として建物や付帯設備総てを減価償却する事が出来ます。日本と比べ、建物を長期的に利用する事が多い欧米各国では、状態次第では新品の建物と遜色ないくらいの物持ちなので、周辺の不動産価値が上がればその分、価値が増大します。

③課税所得の低減により、国税や地方税などと云った各種税金が所得金額を基に計算したところ、総ての公的負担の金額が軽減され、結果的には節税されることになります。

賃貸収入の赤字を他の所得から差入れ引いてから、申告する事が出来る。これが不動産投資の大きな利点ですが、この恩恵を受けたければ国内外問わずすべての不動産がm１００％自己名義のものであることが条件となってきます。

但し、不動産ファンドなどと云った各種組合に所属した場合、不動産の権利の一部を所有した場合や、セカンドハウスとしての所有した場合は適用されません。

◆海外で節税する人は気を付けて！

海外で節税しようとする人には、気を付けておきたい点があります。というのも、「国外財産調書」という手続きが伴い、不動産については「事業用（賃貸アパートなど）」か、「一般用（別荘など）」の区別や、所在地や年末の為替レートにおける資産価格を記入してからその翌年の３月１５日までに税務署へ提出することになります。

この長所を提出しても、多少の申告漏れがあっても過少申告加算税が減税されますが、これを忘れるとペナルティとして追徴課税されるので注意が必要です。当然ながら虚偽記載にもペナルティがあり、海外の不動産で節税をされる際には償却対象となる建物部分の資産価格の算定根拠となる資料を用意しておく必要がありますので、節税される方は十分気を付けてください。

◆終わりに

海外不動産に投資をして節税を考えている方がいらっしゃいますが、現地の事情や物件のほか、税務上の知識なども要求されますので衝動的に物件を購入して不動産投資をするのは、やはり危険と云わざるを得ません。

ですので、知識をしっかり学んでから海外の不動産に投資をし、節税をしてみてはいかがでしょうか。