アパート経営をするときに覚えておきたい家賃収入と税金の関係　

はじめに

皆さんが毎月、大家さんに必ず支払っているのがマンションやアパートの家賃です。それは大家さんにとって大事な収入源となっていますし、経営の際に必要な部屋の一室を購入した時、その支払いに必要な不動産ローンの返済するために必要となりますし、収入源としても大事な存在となっているのです。

とはいえ、家賃収入一つとってみても税金がかかっていることを、皆様はご存知でしょうか？
家賃を払う側となる住民からすれば、消費税を含んだ金額を支払うことになるでしょうが、これは一般的な話です。
しかし、マンション経営をする側としては全く別枠の話になります。

今回は、そのマンションの家賃と税金の意外な関係についてお話ししましょう。

家賃と税金の関係

皆さんから徴収した家賃、それを受け取る側となるのが大家さんです。それは毎月必ず発生します。その家賃は収入の一つとなります。しかし、ローン返済が続いているうちはその返済にウェイトを置きながらのマンション経営となりますので、支出がその分増えてしまうことになります。
ですが、実際大家さんが負担する金額はごくわずかとなっていますので、直接支払う金額については、負担的に少なく済みます。不動産ローンはこういうメリットがあるわけですね。

大家さんが受け取る家賃、それには当然税金が発生します。住む側が支払うのならば、消費税は当然かかってしまいますが税金を払うという意味では一緒です。しかし、住む側と経営する側が関与する税金は、どうも勝手が違うようです。

それは賃貸料収入としてカウントされますので、税金は当然ながらかかってしまいます。かと言って、消費税ってわけにはいかないし・・・・。と思いますからね。

賃貸料収入=不動産取得

この図式となりますので、課税カテゴリーは消費税ではなく、所得税としてカウントされてしまうからです。その所得と計算方法については、以下の通りです。

収入金額（所謂家賃）－必要経費＝不動産の所得金額

収入金額→家賃収入や地代、権利金や更新料等と云ったマンション経営に欠かせない項目となり、この部分が家賃のウェイトを占めています。

必要経費→都市計画税や固定資産税等と云った税金は当然のことでしょうが、場合によっては消費税までもかかってしまう事があります。
必要経費は収入印紙代や修繕費、損害保険料などと云った項目に分けられており、不動産経営に必要なことが、ここでウェイトを占めてしまうわけです。
ただし、税金は税金でも住民税や所得税は不動産の所得金額としてカウントされませんので、注意が必要です。

ここで所得税が出てきましたが、実はこの所得税、不動産所得があった場合に発生するものでして、所得となる分が対象となります。所得税算出については、

不動産取得+他所得＝所得税対象金額
と云う図式となります。

それ以外に住民税が出てきましたが、前述した所得税の確定申告を税務署へ提出するだけで、自動的に納税したことになります。所得税確定申告書が、住民税の納税を自動的にやってくれるからです。なので、直接納税する事はないのです。

納税方法は以下の通り。
・普通徴収→納付書を活用しての納税。所得税の確定申告がこの役割を果たす。
・特別徴収→お給料から自動的に源泉徴収する方法。
＊いずれにしろ、自分が直接支払って納税する事はない。

確定申告

毎年二月から三月までの間に行うのが、確定申告です。最近はインターネットの普及が進み、確定申告をネット上で済ませてしまう方が増えているようですが、自ら直接役場へ出向いて確定申告を行うのは、今も昔も変わりはないようです。

マンション経営=不動産経営となりますので、確定申告をする場合は青色申告をすることになります。利益から１０万円を差し引く事が出来ますので、納付する税金を少なくしておくことは可能です。
しかし、注意点を挙げるならば領収書をしっかり保管しておくことと取引帳簿付けは必須となりますので、これらをしっかりする事が最大のテーマとなってきます。これを忘れてしまうと、確定申告を実際行う際に手間が余計かかってしまうことになるだけで、労力が消費してしまうからです。

青色申告を行う場合は、部屋数が５棟１０室以降のマンション及びアパートがその対象となり、規模が大きければ大きいほど、約６５万円を差し引く事が出来、ご家族に給料（所謂人件費）を支払う為の費用を捻出する事が出来るからです。
その代わり、小規模ならば利益から１０万円を差し引く事が出来、赤字を三年間繰越す事が出来るのがメリットとなります。

申告方法は最寄りの税務署へ直接赴いて、事前の届け出をしておくことになり提出期限は毎年３月１５日となっています。但し、１月１６日以降に事業を開始した場合は投資用の不動産を二か月以内に提出していただくことになります。

終わりに

家賃収入と税金の関係について触れてみましたが、家賃を支払う側と受け取る側では税金の種類が異なりますね。マンションを経営する方にとっては、税金の種類が違うんだなと云う事も念頭に入れつつも、毎年２～３月の確定申告の事についても理解していただければ幸いです。