アパート・マンション経営における節税方法とは？

はじめに

アパート、マンション経営の節税としては、減価償却費やローン金利、固定資産税などの様々な必要経費によって、不動産所得を低く抑えることができます。特に、減価償却費や専従者給与、青色申告特別控除は、実際の支出を伴わないのに損金勘定となり、しかも金額が大きいため、不動産所得の削減ができます。

減価償却で節税

「不動産所得に対する課税金額」は、家賃などの不動産収入から必要経費を引いたものとイコールになり、この中での「必要経費」が節税の重要なポイントになります。必要経費の中でもっとも節税に関係するのが「減価償却費」です。

特にサラリーマン大家さんは、節税においてもメリットが受けられます。というのも、アパートやマンションの賃貸経営から得られる収入は、確定申告時に「事業所得」として総合課税され、しっかりと申告しなければならないのです。

この時支払う所得税のうち、必要経費を差し引いた分を還付金として受け取ることができます。さらに住民税を減額することも可能です。
この仕組みを紐解いてみましょう。アパートやマンション経営には、少なからず減価償却や必要経費が発生する。これらの経費を現在の所得から損益通算ことで節税効果を発揮するのだ。必要経費は、管理費やローンの金利、マンション取得時の登記費用、租税公課など必ずかかってきます。

ちなみに減価償却とは、マンションの耐用年数により、資産価値の軽減を収入から差し引く経費と言えるでしょう。このような費用を計上することで、納税額は下がり、住民税も所得税も節税することが可能になるのです。

一例だが、年間43万円の税金を収めていた人が2,000万円の投資用マンションを購入した場合、不動産所得控除（減価償却費、諸経費、ローン金利）を受ければ年間約17万円まで税金を圧縮でき、約26万円の節税ができます。

所得税の軽減策として

特定の所得が赤字となった場合は、一定の順序にしたがって他の所得の黒字を差し引くとこができます。これを「損益通算」と言います。まずアパートやマンションなどを購入・建築するということに大きな初期投資が必要であること、これに管理費や広告費、設備投資など実際の支出を足してみると、どうしても始めは赤字になってしまいます。不動産所得が税務上の赤字となれば、税務上の赤字金額を他の所得から控除することができ、全体の所得税を軽減することができます。なぜなら、不動産所得には、様々な必要経費が認められているからです。

このため、給与所得と不動産所得を損益通算すると、税務申告上はほぼ赤字の報告をすることとなり、節税効果が期待できます。それにより全体の所得税を軽減することができます。

青色申告のすすめ

青色申告をするには、簡単な帳簿をつける程度でよく、それによって様々な特典が受けられます。青色申告特別控除は、不動産賃貸業が事業的規模未満なら１０万円。事業的規模になると６５万円もとることができます。
他に専従者給与で原則として全額必要な経費に算入できますし、純損失の繰り越し、繰り戻しで、翌年以降3年間にわたり繰り返し控除ができるといった特典があります。だから、青色申告は節税の基本ですね。

おわりに

対策を実行するにあたっては色々な注意点がありますので、専門家に相談するのもいいかもしれないですね。