知っておかなきゃ損する！不動産購入・諸費用のイロハ

はじめに

不動産投資をするにあたっては、何種類かの諸費用がかかります。

目安としては、購入価格の7～10％程度の額になると言われています。

いかがでしょうか。甘く見てはいけない数字ですね。

利回りを計算する前に、諸費用のことも知っておきましょう。

【知っておきたい 諸費用その1】不動産取得税

不動産購入の際の諸費用は、消費税や契約書に貼る印紙税などいくつかの種類がありますが、大きな金額がかかるものとして知っておきたいのは、不動産取得税、登録免許税、仲介手数料の3つです。

まずは不動産取得税から見ていきましょう。

不動産取得税とは、その名の通り不動産を取得した際にかかる税金ですが、その計算には、購入価格ではなく、「課税標準額」が使われます。

これは、不動産を取得したときの市町村の固定資産課税台帳に記載されている額のことです。

新築などで、台帳に記載がない場合は固定資産評価基準により評価した額となります。

計算方法は、「不動産の価格×3％（※）」という公式で計算します。

その他の軽減措置もありますが、投資用として購入する場合には該当しませんので、注意しましょう。

※平成27年3月31日までの軽減措置。軽減措置の延長がなかった場合には、4％になります。

【知っておきたい 諸費用その2】登録免許税

不動産を購入すると、所有権移転登記などをしますが、その登記をする際にかかる税金のことを登録免許税といいます。

登録免許税も、不動産取得税と同様に、「不動産の価格（課税標準額）×税率」という公式で求められます。

税率に関しては、売買による所有権の移転登記が1.5％（※）です。

また、ローンを組むケースが多いですが、その場合は抵当権を設定することになります。その税率は0.1％（※）です。

※平成27年3月31日までに登記をする場合。軽減措置の延長がなかった場合には、所有権移転登記が2％、抵当権設定登記が0.4％になります。

【知っておきたい 諸費用その3】仲介手数料

建物取引業法によって、仲介手数料の上限が決められています。

金額によって3区分に分けられており、少し計算が面倒ですが、簡易的に計算すると、下記のような計算式から求めることができます。

仲介手数料（税込）＝売買価格（税抜）×3.24％＋6.48万円

3000万円（税込）の不動産を購入した場合のモデルケース

3000万円の物件を購入すると仮定して、諸費用を計算してみました。

下記のような場合で、合計額が約297万5000円という結果です。

詳しく見ていきましょう。

・消費税　約111万円

不動産については、土地に関しては非課税、建物に関しては8％の消費税がかかります。

不動産の場合は、総額表示が義務づけられていますので、建物分の価格が総額1500万円だと仮定した場合の金額です。

なお、中古住宅で個人間売買の場合は、建物に関しての消費税もかかりませんが、不動産仲介会社を通す場合、仲介手数料には消費税がかかる点に注意しましょう。

・不動産取得税　45万円

仮に課税標準額が半額の1500万円だったと仮定しての額です（1500万円×3％

・登録免許税（＋司法書士手数料）　28万5000円

こちらも、仮に課税標準額も半額の1500万円だったと仮定し、全額抵当権を設定するとしての額です（1500万円×1.5％＋1500万円×0.1％）。

これに司法書士に登記を依頼する費用、4万5000円を足しています。

・仲介手数料　約100万円

「2889万円（税抜）×3.24％＋6万4800円」という計算式から求めます。

・印紙税　3万円

「1000万円を超え5000万円以下のもの」の区分に入る場合、3万円です。ただし、こちらは平成30年3月31日までの軽減措置であり、本則では6万円となっています。

・ローン取扱事務手数料　10万円

会社によりけりですが、不動産会社に支払う事務手数料を請求されるケースが多いです。

諸費用を節約するには？

仲介手数料が大きな割合を占めていることがお分かりになったかと思います。

不動産業界も競争が熾烈です。比較して、できるだけ手数料が安い会社を探すことがポイントでしょう。

手数料無料というところも出てきているようです。

手数料無料なら、100万円も諸費用が下がることに。

また、ローン取扱事務手数料もばかになりません。こちらも最大で無料にする会社がありますので要チェックです。

おわりに

いかがでしょうか。意外とかかる諸費用ですが、何にどれくらいかかるかのイメージがおわかりいただけたかと思います。

不動産会社を比較検討するなどすれば、かなりお得に不動産購入ができそうです。ぜひお役立てください。