都内ワンルームの不動産購入におけるポイントと注意点について

はじめに

誰もが不動産という資産を持ってそこから収益を得て暮らしたいと思うかと思いますが、そんな投資型の不動産でおすすめなのが都内のワンルームマンション投資です。

仕事を別に持っている人にとって、金額も手軽で管理を全面的に任せられるタイプがベストかと思います。

ただし、いくつかの注意点もあるので慎重に物件と業者を選ぶ必要があります。

今回は不動産投資についてみていきたいと思います。

不動産投資といえば都内のワンルームマンションがおすすめ

不動産で収入を得る場合、まずそもそもどのような物件を購入するかというのが非常に大事なポイントになります。

何と言っても長期的にかつ安定的に家賃収入が入ってくるかが非常に大事なため、そもそもその物件に長期的なニーズが存在するか、という観点と家賃自体の下落率を考慮しても下げ止まる物件であるかどうかという観点で見る事が重要になります。

その観点でみると、やはりおすすめなのが都内のワンルームマンションになります。

特にエリア別に見ると千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区といった都心5区のエリアは今後の人口動態を考えても安定して不動産収入を得られるエリアと言えるでしょう。

エリアの次はどんな業者に任せるかが非常に重要

やはり立地がよく駅から近い物件は魅力的なため家賃も相場よりも下落しにくい傾向にあります。

こういった傾向は借り主側の心理を考えれば分かる事ですが、やはり不動産は長期的に家賃収入を得ていく必要があるため、その物件自体をどのように管理していくかという観点が非常に重要になるかと思います。

ネットにはさまざまな業者が存在していますが、やはり管理している物件の数と、それらの物件の入居率に着目する事がポイントかと思います。

やはり数が多い分、管理コストも下げられますし、管理物件の入居率が高いという所はそれだけ管理も行き届いている良い物件となります。

こういった客観的な数値に着目しながら業者を選定していきましょう。

もちろん、知り合いに業者と繋がっている方がいれば進めてもらうのも一つの手かと思います。

住宅ローンのよい組み方について

一般的な会社員で不動産投資を行う場合は、一般的には50万円〜100万円の頭金を先に支払い、残りの物件取得価格を住宅ローンにて借入を行う事になるかと思います。

もちろんローン年数は30年であったり35年である事が多いかと思います。

ポイントは如何に低い金利で借り入れる事が出来るかです。安い金利という意味では固定金利か変動金利かという議論があります。

もちろんリスクを考えたら固定金利というのも手ではあるのですが、長期国債がこれだけ低金利な状況を考えてもそう金利は上がる事はないと考えられるため、変動金利で初期の費用を抑えるのも戦略の一つかと思います。

いずれにしてもいかに低い金利で借りるかがポイントになります。

毎月のキャッシュフローと特別な費用を考慮に入れる

毎月のキャッシュフローは非常に気になると思いますが、都内のワンルームであれば返済額よりも毎月の家賃収入の方が高く、基本的には差し引いた金額が収入として入ってくる事になると思います。

ただし、借り主が引っ越しを行った場合、次の借り主が入居するまでの間は家賃収入が発生しません。

毎月の返済計画にその点をあらかじめ織り込んでおく必要があります。

また給湯やエアコンなど故障の際に貸し主側が修繕を行わなければならない費用もあるため、そういった費用が平均何年でどのくらい発生するかも当然計画に織り込む必要があります。

初年度に不動産取得税などを支払うことになるので、そういった諸経費はあらかじめ毎月のキャッシュフローに織り込みましょう。難しく聞こえますが必ず行っておきたいポイントです。

任せっきりにしない、保有資産の状態をチェックすることが大事

中長期の投資になりますが、やはり任せっきりにしない事が重要です。

中期的には家賃収入が減少していき、ローンの返済額を下回る可能性も考慮に入れないといけません。その場合、エリアの相場であったり物件の価値や状況などを冷静にジャッジしなければなりません。

大家さんとして不動産収入を最大化させたい気持ちはわかりますが、あくまで空室率をいかに低く運用出来るかが収益率を見た時の最大のポイントとなります。この点を忘れてはいけません。

おわりに

都内のワンルームマンション投資は活況な状況ではありますが、もちろん何も考えずに不動産投資を行う事は非常に危険です。

まずは自分でしっかりと知識をつけて投資に値するエリアの物件をいかに低金利でローンを借りて購入するかを真剣に考えて行けば必ずいい不動産投資に巡り会うと思います。

興味がある方は是非不動産投資にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。