むずかしくない中古住宅購入注意点

はじめに

資産運用として不動産を買う場合、バブルの頃のような転売目的よりも、収益重視の中古住宅購入で賃貸に出すことが多いようです。

自分が住まないわけですが、やはり住む立場で実際に現地に行って、自分で見て選ぶのが重要です。

昭和56年以降の建築かどうか

安いから中古住宅を投資対象にしたとしても、地震ですぐに壊れたのであれば投資効果はなくなります。

1981年（昭和56年）に建築基準法が改正され、耐震基準も変更になりました。よくこれ以前の建物とそれ以降のものとを比較されます。

やはり新基準の厳しいものの方が価値が高く見られます。

瑕疵担保責任

中古住宅購入注意点としての瑕疵とは何かについてですが、不動産に関する瑕疵とは、床が傾いている（地盤沈下）とか、土地の地下に有害なものが埋まっている、新築なのに雨漏りすることが考えられます。

木造の築年数が多い古い建物の場合で、リフォームもなされていないのであれば、建物の価値はないものとされています。

ですから、個人間の売買では瑕疵担保責任が免除されることは珍しくないです。

ですが売主が業者では、宅地建物取引業法の40条で瑕疵担保責任についての特約の制限があり、目的物の引渡しの日から二年以上になれば免除になる特約が認められています。

住宅の品質確保の促進等に関する法律の7章に住宅の新築工事の請負人の瑕疵担保責任が定められ、住宅を新築する建設工事の請負契約では、請負人は注文者に引き渡した時から10年間一定の部分については担保の責任を負うことになっています（同法94条）。

ちなみに民法では570条で売主の瑕疵担保責任の規定があります。

物件確認

投資用、居住用に限らず、物件を実際に見て確認することが重要で、必要なことです。

境界は確認したでしょうか。後々お隣ともめることは少なくないですから、境界を確定しておいた方がいいです。測量士などに依頼して地積測量図を作り、お隣りさんと確認しておくといいです。

それから、周りに高層建築物が建てられる地域ですと日照の良くない状況になることもあり得ます。

それから物件は辺鄙な場所にないでしょうか。土地が斜め（傾斜地）だとか、隣りが崖ではないでしょうか。

崖の下だと土砂崩れがあるかもしれません。森林を伐採して開発した地域で大雨が降って命を奪われた住民が過去ニュースに出ていました。注意した方がいいです。

床下が水浸しになっていないか見ておくのもいいでしょう。

不動産登記

新築に限らず、中古物件も不動産登記を行うことになっています。この登記は不動産の管轄である法務局（登記所とも呼ばれている）が取り扱っています。

登記事項は所有者や不動産の情報です。土地なら面積（地積）、建物なら面積（１階だけでなく２階以上もある）・構造・種類などです。

抵当権や根抵当権などの担保権が設定されていることもあります。

担保権が先についたままだと、その担保権者が競売にかけて売却されれば住み続けられないこともありますので注意しなければならない点です。

そういうところを確認するために登記事項の書かれた書類（電子情報という形もある）を法務局等から有料で求めることができます。

住宅診断

専門家に住宅診断をしてもらうのもいいです。耐震診断をしてもらう人が増えましたが、それでもいいです。

でも耐震診断の場合は居住者が申し込むので、投資を検討する人でまだ買っていないのなら申し込めないでしょう。

でも不動産のことは専門家の方が詳しいですから、現在の所有者にお願いして診断してもらって細かい点まで見てもらうのはいいです。

おわりに

リフォーム済だと表面的なものは綺麗です。専門家が綺麗に仕上げます。でも隠されたものがあるかもしれません。

そういうリスクを減らすには、物件の説明書や第三者が出す不動産登記の登記事項を確認するのがいいのです。