不動産等投資をやるなら必ず抑えておきたい不動産投資と利回りの関係

はじめに

不動産投資の利回りって何ですか？

初心者の方では、答えきれない方や、うる覚えの方もいらっしゃると思います。

しかし、利回りについては、不動産投資の基本的な知識として、必ず抑えておく必要があります。

また、利回りにも種類があるのをご存知でしょうか？

今回は不動産投資の利回りについて、説明していきましょう。

不動産投資と利回りの関係

不動産を購入して左右されるのが、実は利益なんですね。利益=収益は実際に不動産を購入して左右されるものなんですね。

皆さんがマンション経営などをする際、投資物件に関して一番左右されるのが立地と利回りなんですね。それも判断基準の一つになりますし、その数字が高ければ高いほど、いい物件だとお思いの方がいらっしゃることでしょう。

しかし、そうはいかないのが現実なんですね。

ここで利回りについて説明しておきましょう。

投資したお金に対して、リターンしたお金の割合のことを言います。とはいえ、不動産投資に対する利回りについては、一つの物件の価格に対して１年間でどれだけの利益を得る事が出来るかを見極める事が出来るのですね。

利回りの種類について紹介しておきましょう。

その種類については三種類存在します。

・表面利回り＝販売図面に記載されている、簡易的な収益指標のことを言います。

図式に換算したら、表面利回り＝年間収入÷購入価格×100となります。

・想定利回り=空室及び売主が入居中の物件に対して、それを賃貸に出した場合の参考収益指標が想定利回りになります。

しかし、それは相場賃料をもとに算出した利回りがこれになります。同一家賃で入居者が決まれば問題はないです。しかし、入居者はなかなか思うように決まらないことがあり、実際の数値は想定利回りよりも低い事が多いのが現状のようです。

なお、数式にした場合は以下の通りです。

想定利回り=年間収入（想定）÷購入価格×100

・実質利回り＝まずは、計算式について触れておきます。計算式については以下の通りです。

実質利回り＝（年間収入―年間支出）÷購入価格×100

では、その年間支出にかかる経費に含まれているのはどれでしょうか？

建物管理費や修繕積立金、固定資産税や都市計画税、賃貸管理会社管理費、火災保険料や弁護士などへの報酬がこれらに含まれており、不動産所有時に発生する経費を合計した額になります。

次は相場や平均値についてお話ししましょう。（ここ最近多く出ている平均値になります。2016年1月現在）

利回りの相場や平均値ですが、マンションを例にとって説明したほうがいいでしょう。

築年数が長い場合=一般的には少し古いマンションの本体価格そのものが安くなり、相場があまり下がってないため、表面利回りが８％を超える物件が多いのが現状です。管理費や修繕積立金などをプラスしても、そのランニングコストが高くなりますので実質利回りについては５～６％程度が普通のようです。

築年数が浅い物件=本体価格が高く、家賃でペイできる金額ではないので表面利回りについては６～７％程度の物件が比較的多いです。しかし、管理費や修繕積立金などについては古いマンションよりも安く設定され、結果的にはランニングコストが低く抑えられることになり、実質利回りは４～５％程度に設定されることが一般的です。

高利回りの物件

利回りが高い物件=物件が割安となるという図式であることが大切な要因ですが、なかなか入居者が決まらない場合はそう簡単にいかないことが多いようです。いい物件が割安で売られている物件こそが、高利回りの物件となります。パターン的には以下の通りです。

●売主が売却を急いでる＝早急な資金が必要である場合、物件は売却を急いでいます。一般的に融資をする場合は融資審査で時間がかかりますが現金で支払うのならばすぐ契約にこぎつける事が出来、購入価格交渉をする時には有利になります。しかし、興味がある物件があったら売却理由を聞く事をお勧めしたいものです。

●阻害要因がある＝見た目で汚くて空室が目立つ物件については、前のオーナーは早々と手放したいところですし、見切りをつけたがります。しかし、リフォームをしておけば魅力的な物件へと早変わりします。それで満室になる物件は格安で売られることがあります。
こういう物件は容易に改善する事が出来るけど、阻害要因を放置した状態で格安に売られる物件がありますので、交渉に際には有利になることが多いようです。

●値段の付け間違い＝オーナーさんと不動産業者双方が値付けに慣れてないせいか、一般的な価格よりも安く値付けしてしまったという例もあります。オーナーも業者も人間ですので、当然ながら失敗はあります。

物件の探し方と注意

高利回りの物件を探す場合、不動産屋さんへ行くとしても無理な注文になるのは確実でしょう。しかし、インターネットの普及でサイトを利用して探しやすくなっていますので、いい物件が見つかりやすいのではないでしょうか。

ポータルサイトを活用して、高利回りの物件を探すのも手ですが更新が遅いのが玉に瑕で、仮に掲載されている物件を見つけたとしても、すでに売り切れになっているケースがあるので注意が必要です。

注意しておきたいところはと云うと、まずはランニングコストです。

それが高ければ高いほど、実質利回りは低くなりがちです。物件種類だけでなく、同じ物件でありながら築年数などによって異なることがあります。物件を購入する前にランニングコストをよく確認して、実質利回りも計算しておきましょう。修繕積立金は値上がりが予想されますのでここも念頭に入れたほうがいいでしょう。

次に、空室リスクです。傾向としては地方の物件に多く見られる事例です。売却時は満室でも流動リスクが高いがためにその高利回りは一時的なものであるのです。

表面利回りが高くても、空室リスクなどをも織り込んだ実質利回り=高利回りでなければ、優良な物件に巡り合いたくても確率的に低いです。

最後は、家賃です。

家賃にも相場と云うものがあります。それが適正であるか否かをチェックする事も重要ですし、相場より高い家賃が設定されているのならば、その利回りを獲得したくても獲得が出来ないケースが目立っているようです。

終わりに

利回りと不動産投資の関係について紹介していきましたが、物件を探すためにも実は重要な役割を果たしています。投資用の物件を購入する際、一つ参考にしながら物件を購入してみてはいかがでしょうか。