投資用不動産を購入するときに必ず重視したい立地と周辺の環境

はじめに

投資用不動産を購入するときに必ず重視したいのは、立地と周辺の環境です。内装や設備といった内側の部分は、個人の力で変えることが可能です。例えば、外観が古くなれば、塗装により綺麗に出来ますし、間取り変更、キッチンをシステムキッチンを入れるなど、よくすることは比較的簡単です。

しかし、立地や住環境といった外側の部分は、個人の力で変えることはできません。いろいろな不動産を見ていると、最新の設備や内装の豪華さなどに目を奪われることもあるでしょう。

しかし、最新の設備も5・6年もすれば古くなりますし、大理石を使ったエントランスなどは豪華でもそれはすべて購入価格に上乗せされています。こうした理由から、立地と環境は投資用不動産を購入する際の最重要項目といって差し支えないでしょう。

立地を選ぶポイント

①自分の目の届くエリアで探してみましょう

自宅用のマイホームを選ぶ場合、希望のエリアは自分が住んでみたい街だったり、通勤や通学がしやすいエリアだったりと、自ずと絞られてきます。
不動産投資の場合は、自分が住むわけではないため必ずしもエリアは限定されません。極端にいえば、どこに投資しても良いのです。大都市圏より地方都市のほうが相対的に利回りの高い物件が多いため、収益性を重視して自分とは縁もゆかりもない地方都市を狙う人もいます。

ただ、不動産投資をこれから始めるなら、最初は自分の目の届く範囲内で選ぶことをお勧めします。身近なエリアのほうが、不動産市況に関係する開発動向、街の変化、人々の動きなど、さまざまな地域情報もつかみやすくなるからです。

また、たとえ賃貸管理の実務は管理会社に委託するとしても、何か問題があったときに、自宅や勤務先から短時間で現地に駆けつけて、自分の目で確認できるような体制を整えておきたいという理由もあります。

実際、成功している投資家の多くは、自分の住む地元を中心に資産を拡大しています。仮に地元から離れた場所でも、実家が近い、かつて長く住んでいたことがある、など多少なりとも土地勘があるところが望ましいでしょう。

②物件を探しているエリアのことを知りましょう

エリアの選定に当たっては、賃貸の需要に大きな影響を与える「人口の転入・転出状況」などの統計情報に加えて、駅周辺の再開発や新線・新駅の整備状況などの「再開発・交通関連の整備状況」、「大学の移転動向」などの時勢のニュースにも敏感になることが大切です。

こうした情報を知るためには、不動産マーケットの専門雑誌を購読したり、投資家向けの情報交換会などに参加したり、情報を得るためにお金や手間をかけることも欠かせません。収益を出している投資家は、みなさん勉強熱心です。物件に投資する前に自己投資をして、有望なエリアを見極められる知識とノウハウを身に付けておきましょう。

③購入価格との兼ね合い

立地は重視しなければならない項目ですが、「都心なら安心」、「駅の近くじゃないと儲からない」とは一概にいえません。
都心の物件は、安定した収益が見込めるかもしれません。しかし、物件数も多いことから利回りは低くなります。

また、購入価格もその分高くなるため、「高く買ったのに思ったより収益が出ない！」という事態も想定できます。
駅から多少遠いエリアでも、家賃が安ければ需要はあるかもしれません。
都心でなくても利回りが高い物件を安く買い、賃料を安くして収益を出すという方法をとってみても良いのではないでしょうか。
こうした点も踏まえて、購入価格と利回りの兼ね合いを見て決める必要があるでしょう。

④どの層をターゲットにするか明確にしましょう

周辺環境にも、さまざまな需要があります。例えば、一人暮らしと家族暮らしでは、求める環境が違います。
若いサラリーマン、ＯＬは少し騒がしくても便利な立地の部屋を選び、小さなお子さんがいる家族は、駅から少し遠くても静かな住宅街を好む傾向があるようです。

おわりに

こういった傾向を調べてターゲットをしぼると、立地と周辺環境も選びやすくなるかもしれませんね。
今回は、投資用不動産と立地の関係性、立地を基準に選ぶ際のポイントをまとめました。