初心者は注意！競売物件のメリットとデメリット

はじめに

あなたは、不動産競売物件をご存知でしょうか？
不動産投資をやり始めた方でしたら、一度は、興味を持つ方も多いのではないかと思います。

不動産競売とは？

不動産競売とは、裁判所を通じて不動産を買う事ができる制度です。
不動産を担保にお金を借りた人が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、一連の申し立てを受けた裁判所は、少しでも対象の不動産を高く買ってもらえる人へ不動産競売という方法で販売し、売却代金を債務の弁済に充てる制度です。

一般の人の入札増

かつては専門業者でなければ手を出しにくい部分もありましたが、バブル崩壊後に不動産の差し押さえ件数が急増したこともあり、民事執行法の改正がすすみ、どなたでも公正かつ安全に取引ができるようになりました。

市場価格の3割引程度（場合によっては半値以下）で入手できる手軽さから、不動産業者だけではなく一般の方の入札が増えています。
不動産競売は、債権者（お金を貸す人）・債務者（お金を借りた人）・国（裁判所）・買受人のそれぞれが、お互いに助け合って不動産を救済する手段です。

競売物件購入のリスクには、明け渡されるまで内部を見ることができない、物件調査は短い期間で行わなければならない、落札することが困難、明け渡し時のトラブルなどがあります。

競売物件のデメリット（リスク）

●物件について説明してくれる人がいない

競売の取引は通常の不動産購入と違い物件に関しての説明を受けたり質問したりすることができる仲介業者がいない事です。
そのため、落札後に現状調査報告書などに記載されていたことと実際の状況が違う場合があった場合でもキャンセルはできないです。こうしたリスクを軽減するためにも競売物件の取り扱いは専門的な知識をもった業者に相談する方が安心といえます。

●建物の内部を実際に見ることができない

競売による売却手続きがとられている段階では、占有者がいる場合が多いです。占有者がいる競売物件は事前に内装や管理状態を確認することは難しいとお考え下さい。
ただし建物の外観や周辺環境の確認、近所の方に話を聞くことである程度の情報収集は可能です。
また3点セットには物件の写真・間取図面がありますので、だいたいの確認はできます。

●入札時、残代金支払時に現金が必要

保証金や残代金の支払は一括納付になります。
銀行ローンも利用できるが銀行や申込人によっては、融資を受けられない場合もありますので事前に協会の正会員業者に相談することが大切です。

●明け渡し時の交渉が難しい

物件によっては明け渡し交渉が必要な場合がありますので、トラブルや面倒で困難な作業を避けるためにも競売物件の取り扱いは専門的な知識をもった業者に相談する方が安心といえます。

●瑕疵(かし)担保責任がない

通常の不動産売買においては瑕疵担保責任を売主に追及することができるが、競売物件では仮に瑕疵があっても損害賠償を請求したり、契約を解除することはできないです。
競売物件は通常の売買よりも安く購入することができるが、その分リスクもあると考えると良いです。

こうしたことから競売物件の取り扱いは専門的な知識をもった業者に相談する方が安心といえます。

競売復権のメリット

●市場価格よりも割安で購入できる

一般的に競売物件は中古物件と比較しても３割程度の価格で購入できると言われています。

理由としては競売物件自体は一般の不動産と変わらないが、取引の条件など一般の物件と異なる点がある為、価格が安くなっています。
主に占有者との交渉があること、滞納している管理費やリフォーム費用などは買受人が負担することなどがあります。
これらの点を上手に解決することができれば市場価格よりもかなり安く購入することが可能になるので専門的な知識をもった業者に相談する方が安心といえます。

●公平・簡単な手続きで購入できる

競売への参加は個人、法人を問わずだれでも入札・購入することができます。
当然競売でマイホームを購入したいと考えている人も入札に参加でき、手続きも思っているより簡単です。
物件に関する情報収集は物件明細書・現状調査報告書・評価書（3点セット）などで調べることが出来ます。

まとめ

このように競売物件にはメリットとデメリットがはっきりとわかる近年個人投資家も気軽に競売に参加できるようになりましたが、トラブルも多くないです。
競売に対して勉強して知識を得るか専門家に相談して、競売に参加した方が安心です。