賃貸マンション・アパート成功の絶対条件とは？

はじめに

土地活用には、売却や借地、駐車場経営や駐輪場経営、アパート経営やマンション経営、定期借地権分譲や等価交換など
目的に応じて様々な手法があります。

なかでもアパート経営は、サラリーマンや主婦など事業経験のない方にも比較的手軽に始められます。
その土地活用術を挙げると・・・

1.更地や駐輪場、駐車場経営などに比べて固定資産税を軽減できる。
2.毎月の家賃によって給与所得や老後の年金へのプラス収入が確保できる。
3.ローンで建てることによって所得税や相続税を軽減できる。

などがあります。

アパートとマンションの違いとは？

アパートについて考えて見たいと思います。
アパートは階数的には木造、軽量鉄骨造の構造上の制限により2階建てなどの低層住宅が多いです。
これも名称には明確な規定はありません。アパート・コーポ・ハイツは同じと考えて構いません。

マンションにもこれも名称には明確な規定はありません。
マンションとは主に鉄骨（S)、鉄筋コンクリート（RC）、鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造の建物をいいます。

不動産屋の「マンション」表示はだいたい上の基準で決めてますが、多くの人がそう呼んでいるにすぎません。
低層住宅、中高層住宅、高層住宅、もしくは超高層住宅があり、階数による区別はありませんが、
一般的な概念としては中高層住宅、高層住宅の住宅用途の建物をマンションと呼ぶ場合が多いです。

建物規模、敷地規模および戸数の観点から、一般的な概念によるマンションに比べてアパートは2〜3階建ての小規模・低層が多く、
建築設備的にエレベータが設置されたアパートは稀（まれ）です。
建築基準法上はマンションと同じ共同住宅に区分されるもののほか、2階建以上でも長屋住宅に区分されるものがあり、
両者は共有通路の有無で異なります。

賃貸マンション・アパート成功の絶対条件とは

賃貸マンション・アパート成功の絶対条件は”便利”であること。

賃貸マンションやアパートを成功させる絶対条件は利便性です。

駅からの距離でいえば理想的には徒歩 5 分以内、せいぜい 7 ～ 8 分です。
それに利便性を考えるとコンビニやスーパーがあることは魅力を高めます。
駐車場はあるか、ないかでは競争力に大きな違いがでます。
そこで駅から徒歩 15 分になると、家賃を安くしても入居者の確保はかなりむずかしいのが現実です。

その場合、安い家賃を競争力にするしかありません。
どのくらいの家賃にすれば入居者があるのかは、地元の不動産業者に駅からの徒歩時間と家賃の相関関係を聞くのが一番手っ取り早い方法です。
駅から徒歩 5分で坪当たり 8 千円の家賃設定で入居者があっても、徒歩 15 分になると坪当たり 6 千円、あるいは 5 千円にしないと入居者の確保がむずかしくなる傾向にあります。

賃貸マンションを計画する場合において、どのような入居者を対象にするのかを細かく市場調査 、単身者なのか家族向けなのか、また、入居者の年収によっても計画を考える必要があります。

年収が 300 万円の人と 600 万円の人とでは求める条件や品質は違ってくるのは当然のことです。
現在デザイナーズマンションやペットマンションなどのようにコンセプトを持ったマンションに人気が集まっているようです。

もちろん、駅からのリッチ・利便性を見る必要がありますが、
首都圏なのか、地方都市なのか、によっても必ずしも駅近がいいとは限りません。
地方都市であれば、車の利便性などそこに住む人々の暮らしを考えた利便性を見る必要があります。

そういったことから、物件を選定する際には、
現地のリサーチがかなり重要になってきますので、
市場調査・リサーチを入念に行いましょう。

おわりに

それぞれのコンセプトも前に述べたような問題点がありますから、綿密な市場調査 ( マーケティング ) を行ない、
「どういうマンション・アパートにすれば採算が合い､長期的に安定した賃貸事業ができるか」の考慮は必須ですね。