投資用不動産、購入前に気をつけたい６つのこと

はじめに

不動産投資は、投資ではなく経営であるいうことです。
他の投資に比べて、不動産投資には様々な特徴があります。ただ、その中でも最大の違いはこの「経営」の視点が必要なことでしょう。

投資とは

そもそも「投資」とは、利益を得る目的で事業・不動産・証券などに資金を投下すること。転じて、その将来を見込んで金銭や力をつぎ込むことと定義できます。この定義に従うなら、「投資」で利益を上げるために大事なのは、「売買のタイミング」と「投資対象（銘柄）の分析」です。

経営とは

「経営」とは、事業目的を達成するために、継続的・計画的に意思決定を行って実行に移し、事業を管理・遂行することと定義できます。この場合に大切なのは、事業を管理・遂行することであり、「売買のタイミング」と「投資対象の分析」だけ無く、「購入後の管理・運営」までもが大切になってきます。

この点、不動産投資は、売買による差益（キャピタルゲイン）だけでなく、保有期間中の運用益（インカムゲイン）も大きな収入となるので、まさに管理・運用（＝経営）がとても大事になってくきます。
少し面倒に思うかもしれませんが、「買ったら終わり」ではなく、「買うときも大事」かつ「買った後も大事」なのが不動産投資なのです。

良いパートナーを見つけよう

同じ専門家といえども、得意分野によって経験値や知識量に大きな違いがある。医者の世界で外科と内科で違いがあるように、たとえば税理士でも「決算業務が得意な税理士」「資産税に強い税理士」がいます。

また、相性と言うものも大切だと思う。不動産投資は長い時間がかかります。長いお付き合いになるので、是非、相性の良い優秀なパートナーを見つける努力を忘れないようにしましょう。

自分自身勉強をすることも大事

自分で最低限の知識を身に付けることは大切です。丸投げは厳禁です。まず、専門家に依頼するにしても、自分で内容が分かっていないと専門家も動きようがありません。「節税対策」の相談をするのに、自分が税金のことを理解していなければ、全く話が進まないでしょう。

また、表現が悪いかもしれませんが、丸投げしていると、相手に手を抜かれても分からないでしょう。自分の身を守る上でも、最低限の知識は身に付けましょう。

不動産投資にかかる税金の種類

・購入時の税金　：　不動産取得税、登録免許税（移転登記）、印紙税
・保有時の税金　：　固定資産税・都市計画税
・所得に係る税金：　所得税（法人税）、住民税、事業税
・売却時の税金　：　譲渡所得税

他の投資対象と違い、何しろ不動産は所有しているだけで税金がかかります。そして不動産税務は特例も非常に多いため、複雑さに拍車をかけます。特例が延期されるかどうかなど、税制改正の動向にも注意が必要となります。

不動産投資は、資産の時価を把握しにくい。

上場株式や商品先物などと違って取引所があるわけでもないため、不動産は流動性が低く、リアルタイムの資産価値を把握しづらいのです。もちろん、公示地価などの指標はありますが、あくまでも目安です。個別の物件に対する正しい時価というものは存在しません。

そして、この資産価値の問題は、投資の「出口」に直結します。とりわけ「出口」の最終形を「売却」で考える場合、所有する不動産の資産価値を相場に照らし合わせて、ある程度正確に予測することが必要です。
世の中には、インカムゲインだけに目が行ってしまう失敗大家さんが多いが、不動産投資は、決してインカムゲインがすべてではないでしょう。投資の最終的な収支はキャピタルゲインで決まります。

自分の所有する不動産の資産価値がどのように推移していくのか、その理解なくして着実な資産形成はありえません。不動産の資産価値・売買価格がどのように形成されていくのか、そのメカニズムを知る必要があります。

まとめ

不動産投資を購入するとき、ある程度の知識は必要だろう、税金の知識があるだけでも、大きな違いがあります。インカムゲインだけじゃなく、投資家としてキャピタルゲインにも挑戦するのも１つの投資方法だと思います。