米国で不動産を購入するには？？ – その１ アメリカ不動産投資・戸建て編-

こんにちは。“恵比寿のI”こと、石原博光です。
今、ロサンゼルスからこの原稿を書いています。

この度、大家さんの学校でアメリカ不動産について執筆させていただくことなりました。

これから、様々情報をお届けしていきたいと思いますので、
どうぞよろしくお願いいたします。

早速今回、第一回目は、

米国で不動産を購入するには？？　- その１ -

アメリカ不動産投資・戸建て編

今回は、アメリカ不動産投資の戸建てついて私が購入した経緯をお伝えしたいと思います。

築66年の戸建てを購入！

去年8月に購入した築66年になる戸建てのお話です。

Bakersfield市内で、空港が近く、ちょっとbusyで賃貸需要の旺盛なエリアです。

登記上は550㎡の角地にたつ、延べ床90㎡の一軒家ですが、実際は無許可で150%増床されていました。
元々の間取りは2bed1bathだったようです。。。

この間取りだと1台分の車庫が普通ですが、この家は2台分の車庫と、さらにRVパーキングと呼ばれるキャンピングトレーラー用の駐車スペースがあり、さらに敷地が裏通りに接していないという点も賃貸に向けて好印象でした。

違法増築されていた為、融資が難しいという事情がありおよそ12万ドル（比較：登記上の間取り）という相場価格に対して8.5万ドルの売り出しでしたが、最終的に6.5万ドルで合意に至ります。

現金の強みをいかして安く仕入れ、遵法性を確保した上で貸し出すという作戦にもとづき、さっそくリモデルに取りかかりましたが、完成までになんと11ヶ月もの歳月を費やすことに…3万ドルという工事予算も大幅に狂い、最終的に6万ドルに達してしまいました。
法律と仕組みの違いをいやというほど思い知ります。

3bed2bath（125㎡）に合法的に増築して、7月の下旬にようやくプロジェクトは終わりました。

完成した翌日にはテナントが入居を開始

完成した翌日にはテナントが入居を開始しました。

需要の強さは驚くほどで、看板すら出していないのに工事現場では内見希望者が現れない日はないくらいでした。
空室率は5%くらいでロスの中心部と変わらないと聞きましたが僕の印象もその通りです。

賃料はじわじわ上昇していて、20年間で約160%上昇したという友人の物件も見学しましたが、特に工夫をしている訳ではないというのも本当でした。

家の取得費が65,000ドル、リモデルに60,000ドルの合計125,000ドルです。

賃収は1,150ドル/月、13,800ドル/年。
△管理費は966ドル/年。
△庭師は720ドル/年。
△火災保険料は460ドル/年。
△property taxはたぶん1,800ドル/年（家の価値が上昇したため未確定です）

くらいかな？

借入はありません。
しばらく修繕もなく、賃料は変わらずと仮定するとキャップレートは7.8832%。
16年弱で回収か？
それとも途中で転売か？次はもっと要領よくしたい！

アメリカ不動産投資でのエリアの決め方

エリアをきめてから、その地域のエージェントを探します。

日本国内での投資と異なる視点として「治安」が非常に重要です。

同じストリートでもブロック毎に状況がまったく違うことがある米国では
その土地の情報に通じているプロの助言を味方につけることがまず大切です。

僕の場合は、さらに地元の管理会社に対象物件がいくらで賃貸出来るか、
管理を受けてもらえるか、そのエリアの特徴などインタビューします。

危険なエリアも年を追うごとに変化していて、
新たに管理を受けないエリアに指定されているなんてこともありえるからです。

次回は、その２に続きます…

>> 米国で不動産を購入するには？？ – その2 アメリカ不動産投資・戸建て編-

写真は先日の記事中の築66年目の床下です。
1949年当時のままですが、経年のわりにはとてもきれいでした。
それから床下で発見した残置物たちです。
古いものなのでゴミなのか、価値があるのか迷いますネ〜