確定申告でおさらいしたい不動産収入と税金

はじめに

賃貸収入を得て暮らす大家さんに憧れる人は多いです。不動産事業者を本業にしたり、副業にするのでもいいでしょう。不動産投資の中で最もポピュラーなものです。

この賃貸に出した場合ですが、不動産収入があれば税金を計算して納めなければなりません（赤字の場合は納めなくていいです）。

なお、不動産の賃貸収入のすべてを対象にして税金がかかるのではありません。必要経費を差し引いたものが「不動産所得」になります。

この記事では、必要経費にはどういうものがあり、不動産所得や不動産所得が赤字のときどうなるか、資本的支出と修繕費について取り上げます。

必要経費

必要経費には何があるでしょうか。固定資産税や火災保険のような損害保険料、減価償却費、修繕費です。

減価償却費とは、年数が経つと建物も価値が減少します。このようなことを経年劣化と言いますが、税金の計算上それなりに価値を減少させる仕組みとして費用計上できるのです。

修繕費につきましては、「４．資本的支出と修繕費」のところで少しだけ説明します。

不動産所得

不動産の賃貸収入は、「不動産所得」になります。そして、アパートなら10室以上貸しているのなら、事業とされます。

事業と言いますと、青色申告を思い浮かべたのではないでしょうか。

青色申告特別控除があります。要件があるのですが、最高65万円が控除できます。最高10万円の控除になる場合もあります。

一時に受け取る権利金や礼金、名義書換料、承諾料、頭金は収入になります。ですが、敷金や保証金のうち、返還しなければならない預り金は収入にはしません。

逆に言いますと、敷金や保証金のうち、返還しなくていいものは預り金ではないので、収入にします。

不動産所得が赤字のとき

不動産の賃貸収入から必要経費を差し引いたものが不動産所得になると書きました。ですが、その不動産所得が赤字のときはどうなるのでしょうか。

その損失は他の所得の金額と差引計算をします。損益通算のことです。

なお、別荘等のように生活に通常必要でない資産の貸付けに係るものや土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額で一定のものなどは損益通算できません。

資本的支出と修繕費

建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額や用途変更のための模様替えなど、改造又は改装に直接要した金額などは、「資本的支出」とされ、修繕費とは別ものとして扱われます。

資本的支出は減価償却により各年分の必要経費に算入されます。

一方、おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき、又は一つの修理、改良などの金額が20万円未満のときや一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60万円未満のとき又はその資産の前年末の取得価額のおおむね10％相当額以下であるときは、確定申告をすることにより、修繕費とされます。

固定資産税

固定資産税は税率が1.4％で、毎年かかりますから重要です（他に都市計画税がかかる地域もあります）。

新築された住宅が一定の床面積要件を満たす場合は、一定の期間ですが、固定資産税額(家屋分)が２分の１に減額されます。

気になるアパートなどの共同住宅でも要件に合えば減額されます。

それから固定資産税の納期ですが、東京都２３区内の場合は4期にわけられています。

重要な税額ですが、一定の時期に評価額を見直す制度がありますので、不動産価格の変動により変化することがあります。たとえば、下落すればそれなりに調整されるというものです。

おわりに

今回の記事では、賃貸収入を得て不動産所得を申告する際のキーワードを簡単に説明しました。

字数の都合ですべてを掲載することはできませんでした。そういうわけですから、これですべてではありません。

この他にも必要な情報がありますので、情報収集してご確認することをお勧めします。