戸建賃貸が抱える5つのデメリット

はじめに

投資対象に戸建賃貸を選ぶ人が増えています。

不動産投資の中でも利回りの高い戸建賃貸は大変魅力的な投資先ではありますが、デメリットを抱えていることを理解しておかないと思わぬ失敗をしてしまいかねません。

大切な資産を守るためにも、戸建賃貸投資のデメリットを知っておきましょう。

家賃収入は100か0

戸建賃貸を貸して家賃を得ようと考えた場合、借り手がいれば想定した家賃収入を100％得ることができますが、入居者が見つからない空室の期間は家賃収入はゼロになってしまいます。

アパートやマンションなどであれば貸し出す部屋は一棟に複数ありますから、仮に一室が空室になったとしても他の部屋に入居者が住み続けている限り家賃収入は発生します。

全く収入がゼロになる可能性班低いですから、ある程度のリスク分散が成立している状態です。

戸建賃貸の場合は、入居者がいない期間は全くの無収入になってしまいます。

家賃収入を前提にローン返済プランを計画している場合、無収入の機関にも返済は行う必要がありますから一定の運転資金が無ければローンが破たんしてしまいかね無いという非常に大きなデメリットを抱えてしまいます。

収益性の確保が困難

集合住宅であれば一定の部屋数を確保することで収益性を高めることができますが、戸建て住宅の場合は土地面積に対して収益性を確保するのが難しい面があります。

賃貸物件として戸建住宅は非常に人気ですが、家賃設定は非常に難しいものがあります。

アパートなら8万円×4部屋で毎月32万円の収入が望める広さの土地であっても、戸建てを建築して家賃32万円で貸し出せるとは限りません。

同じ広さの土地であれば集合住宅の方が収益性は高くなりますから、戸建て住宅では一定以上の収益は望めないのが現実です。

もちろん借り手が見つかりやすいという点では家賃を多少低めに設定してもある程度の収益性を確保できますし、競争力も含めた総合的な収益力なら戸建賃貸は非常に魅力です。

ただし、戸建賃貸ではどれだけ付加価値を追加したとしても高い家賃を設定しては借り手を見つけるのが困難なので、一定以上の収益が望めないというのも事実です。

時代の変化に対応できない

住宅には流行り廃りというものがあり、建築時は最新の住宅であっても時間が経つごとに徐々に時代遅れになってしまいます。

戸建て住宅の場合も時代が変われば求められる住宅のスタイルも変わりますから、時間が経つにつれてどんどん借り手を見つけるのが難しくなってしまい、家賃の確保が困難になってしまいます。

子供二人がスタンダードな時代の一戸建ては子供部屋が確保できるように部屋数の多い住宅が人気でしたが、少子化の現在では細かく区切った間取りよりも広々とした開放感のある間取りが人気です。

リフォームやリノベーションで住宅に新しい価値を与えることもできますが、工事費用は安いものではありませんし工事期間は家賃収入がゼロになってしま鵜というデメリットがあります。

メンテナンスに費用がかさむ

住宅というのは消耗品であり、きちんとしたメンテナンスを行わないとどんどん劣化してしまいます。

戸建賃貸のメンテナンスは意外と費用が掛かるもので、給湯設備や配管など住宅機能の基礎部分の工事となると一回で数十万円の費用が掛かることも珍しくありません。

戸建て住宅を維持するためのランニングコストを計算しておかないと、収益を確保するどころが物件の維持もままならなくなってしまいます。

スタート時のハードルが高い

戸建賃貸に投資するためには、スタート時にまとまった資金が必要です。

分譲マンションを購入するよりも多額の費用が必要になりますし、土地と住宅を合わせて入手するならばさらに多額の費用が必要になります。

すでに所有している土地を持っていない限り、スタート時の費用面のハードルは非常に高くなってしまいます。

一から新築住宅を建築するならば、建築している期間は全く収入が発生しませんから資金の運用効率は悪くなってしまいます。

おわりに

戸建賃貸への投資にも様々なデメリットが存在します。

しかし、デメリットがはっきりとしているということはデメリットさえ克服できれば戸建賃貸投資は非常に有望な投資であるということが言えます。

上に挙げたデメリットは、すべて克服可能なものばかりです。正しい知識を身に着けて注意を怠らなければ、過剰に恐れる必要はありません。